IMPUESTO TRANSMISIONES PATRIMONIALES

¿QUÉ ES EL IMPUESTO TRANSMISIONES PATRIMONIALES (ITP)?

El Impuesto Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, es un impuesto que tienes que pagar cuando compras un inmueble de segunda mano (vivienda, local, nave,..) o un vehículos de ocasión, o las ampliaciones de capital en la sociedades.

La recaudación del mismo corre a cargo de la respectiva Comunidad Autónoma, por lo tanto se paga distinto porcentaje según la comunidad donde se deba presentar.

¿QUIÉN TIENE QUE PRESENTAR EL IMPUESTO TRANSMISIONES PATRIMONIALES?

Es la parte compradora la que está obligada a presentar y a abonar el Impuesto Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Normalmente en la propia Notaría te suelen tramitar este impuesto, aunque si escrituras por debajo del Valor Catastral, las notarias ya no te lo pueden realizar. Tendrás que buscar una asesoría.

En ASEINOR somos asesores expertos en materia fiscal, y trabajamos tanto para particulares como para otros profesionales en la elaboración y presentación de todo tipo de impuestos.

¿SE PUEDE COMPRAR O VENDER UNA CASA O UN PISO POR UN PRECIO INFERIOR AL VALOR CATASTRAL?

¿ES LEGAL? ¿CUALES SON LAS CONSECUENCIAS?

SI, pero con matices.

Lo primero es diferenciar entre el precio de venta y el precio que debo declarar en el impuesto transmisiones.

Si dos particulares negocian el precio de venta de un inmueble, por debajo de su valor catastral, se puede hacer sin ningún problema. El propio derecho civil lo contempla “Principio de autonomía” y no es más que la voluntad por ambas partes de fijar el precio que ambos acuerden.

Pero, a la hora de declarar la venta en el impuesto transmisiones, debemos tener presente el valor mínimo fiscal o Valor Catastral de la propiedad.

En resumen, el impuesto se debe hacer con el precio de venta siempre que este sea superior al Valor Catastral, y en caso de ser inferior, debemos asignar el Valor Catastral y tributar por este valor en el impuesto transmisiones.

 ¿QUÉ ES EL VALOR CATRASTRAL DE UN INMUEBLE?

El valor catastral es el valor que, para la administración o ayuntamiento de tu municipio, tiene tu inmueble.

Normalmente el valor catastral suele ser bastante inferior al precio de mercado, por eso es raro que tengas que vender por debajo de este valor.

Desde hace un tiempo, se empiezan a ver anuncios de casas de segunda mano, en portales como Idealista o Fotocasa, donde en la descripción detallan que el precio es igual o inferior al valor catastral.

Actualmente, la falta de liquidez, la no descendencia, herederos en el extranjero, la despoblación de la zona rural…fuerzan a muchos propietarios a quitarse de las manos propiedades, aunque para ello deban fijar precios por debajo del Valor Catastral fijado por el Ayuntamiento local.

El valor catastral resulta de la aplicación de una serie de criterios de valoración del municipio correspondiente. Por regla general, el valor catastral de los inmuebles no debería superar el valor de mercado.

Para determinar el valor catastral se tiene en cuenta la localización del inmueble, los gastos de producción, y demás circunstancias y valores del mercado actual.

¿DÓNDE PODEMOS ENCONTRAR EL VALOR CATASTRAL?

Hay varias formas de saber el valor catastral de un inmueble:

1.- Recibo del IBI

El recibo nos fija varios valores, entre ellos está el Valor Catastral del inmueble.

2.-Sede Electrónica del Ayuntamiento

La segunda sería en, en la zona de Trámites, de la web de nuestro ayuntamiento.

El Ayuntamiento suele tener una sede electrónica (también conocida como Oficina Virtual Tributaria) para trámites.

Gijón – https://sedeelectronica.gijon.es/sta/CarpetaPublic/doEvent?APP_CODE=STA&PAGE_CODE=SEDE_HOME

Oviedo

Para acceder es necesario certificado digital, sistema Cl@ve o DNI electrónico. Podrás consultar todas tus propiedades.

3.- En la web del Catastro

Accedemos a https://www.sedecatastro.gob.es/ y clicamos en el apartado MI CATASTRO Inmuebles

¿CUÁL ES LA CANTIDAD MÍNIMA POR LA QUE PUEDO ESCRITURAR LA COMPRA DE UN INMUEBLE?

Las transmisiones de inmuebles están sujetas al Impuesto Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentado y establece que la base imponible es el valor real del bien que se transmite. Y el valor real será el valor de venta si es mayor al valor catastral o el valor catastral, si lo estamos vendiendo por debajo de ese importe.

En resumen, en el impuesto transmisiones no podemos poner nunca un valor inferior al catastral.

Si la administración realiza una comprobación del impuesto, y resulta que el valor real del inmueble es un valor superior al declarado, recibirás una Complementaria.

Una complementaria es una propuesta por parte de la administración de cómo debe ser el impuesto, en la que te informarán del valor real para ellos, de la diferencia que tendrás que pagar y los motivos. La complementaria sería por el importe que resulte de la diferencia entre el valor de venta de la casa que tú has declarado previamente en el impuesto y el valor catastral comprobado.

Una vez recibida esta propuesta o Complementaria, podrás dar tu conformidad o presentar alegaciones si no estas de acuerdo.

 En el caso de no estar de acuerdo con el Valor Catastral que te imputan, ya que consideras que está muy por encima del valor real de mercado, dispones de 10 días desde la recepción de ultima complementaria enviada por la administración, para solicitar la apertura de un Expediente de Tasación Pericial. Podrás llevar a tu propio perito para establecer el precio real del inmueble.

SANCIONES TRIBUTARIAS – Declarar impuesto por debajo del valor catastral

La base de la sanción será la cuantía no ingresada en la autoliquidación como consecuencia de la comisión de la infracción.

La infracción tributaria será leve cuando la base de la sanción sea inferior o igual a 3.000 euros o, siendo superior, no exista ocultación. La sanción por infracción leve consistirá en multa pecuniaria proporcional del 50 por ciento”.

RESUMEN DE LOS GASTOS

Los gastos del vendedor

• IRPF

Este importe se presenta en la Declaración de la renta, que corresponda al año en que se produjo la venta del inmueble. El porcentaje varía según la ganancia:

• • Hasta 6.000 euros, corresponde a un 19%.
  • Entre 6.000 y 50.000 euros, corresponde a un  21%.
  • Superiores a 50.000 euros, corresponde a un 23%.

Existen excepciones al pago de IRPF, que son en los siguientes:

• • Las personas mayores de 65 años que hayan vendido su vivienda habitual.
  • Los menores de 65 años que hayan vendido su vivienda habitual para comprar otra de la misma índole, teniendo un periodo de 2 años para su declaración.

• Plusvalía

Es un impuesto que recauda el ayuntamiento local, que se aplica al incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana cuando se produce la transmisión de la propiedad, ya sea por donación o por compraventa.

El importe depende de dos factores:

• El valor catastral del terreno en el momento de la donación o la compraventa.
• Los años que el vendedor, donante o causante haya tenido en propiedad dicho terreno.

El impuesto de plusvalía deberá liquidarse, en el caso de la compraventa o de la donación, con un plazo de 30 días hábiles a partir de la fecha en que se formalice la operación.

En el caso de herencia el plazo será de 6 meses, prorrogable por otros 6 más, desde la fecha del fallecimiento.

• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

El Impuesto Sobre Bienes Inmuebles es un impuesto directo, por ser titular de un bien inmueble.

Aunque el IBI se puede negociar al momento de la venta. Lo más adecuado es que el dueño del inmueble lo asuma y se realice la venta sin ninguna deuda.

Los gastos del comprador

Será diferente si se trata de una vivienda de obra nueva o de segunda mano.

En el caso de una vivienda de obra nueva, la compra está sujeta a dos impuestos:

• • IVA
  • Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) corresponde al 1,2% del valor de la vivienda en el caso de Asturias.

En el caso de la compra de vivienda de segunda mano, se aplica solo el Impuesto Transmisiones Patrimoniales

TABLA RESUMEN DE IMPUESTOS EN UNA COMPRAVENTA

Te dejamos una tabla de los impuestos en la venta de una vivienda y quién tiene la obligación:

En ASEINOR somo especialistas en asesoría fiscal. Gestionamos y tramitamos todo tipo de impuestos.

Para ampliar esta información, puede ponerse con nosotros en el 984 195 895 / 658 212 212 o en informacion@aseinor.com ASEINOR es una asesoría en Gijón, abarcamos las áreas fiscal, contable, laboral y mercantil.