También lo podríamos titular Fiscalidad de la Economía Colaborativa en el alquiler de viviendas.

El alquiler de apartamentos/viviendas de uso turístico se ha convertido en una actividad económica que en los últimos años ha crecido de manera significativa tanto en Gijón, como en el resto de ciudades de España y Europa, de la mano del avance de las redes sociales y de las nuevas tecnologías.
Lo primero que tenemos que aclarar es la diferencia en términos legales, entre piso turístico y vivienda de uso turístico.

En un ambiente informal, en el argot de la calle lo llamamos a todo piso o apartamento turístico y no es así.

Definición de Apartamento Turístico.
Se consideran apartamentos turísticos los inmuebles integrados por unidades de alojamiento complejas (es decir varios apartamentos, toda una planta en un edificio, un edificio completo), dotadas de instalaciones, equipamiento y servicios en condiciones de ocupación inmediata, destinados de forma habitual al alojamiento ocasional, sin carácter de residencia permanente, mediante precio.
Se identificarán mediante LLAVES (hasta 4 llaves).

Ejemplos de algunos apartamento turísticos en Gijón:

• http://www.apartamentoscapua.com/bienvenidos/
• http://www.moros41.com/
• https://www.apartamentosceanbermudez.com
• http://www.espaciogijon.com/

Es decir, si tu alquilas tu piso de forma habitual, ya sea primera o segunda vivienda, en plataformas como AIRBNB, lo que estás haciendo es una actividad que legalmente viene recogida como VIVIENDA DE USO TURÍSTICO. Ahora, eres libre de llamarlo como te plazca, apartamento porque tiene una habitación, loft turístico, piso turístico, picadero turístico…cueva turística,…pero insistimos estas desarrollando una actividad que es el alquiler de VIVIENDA DE USO TURÍSTICO (VUT), regulada por el D48/2016, del Principado de Asturias.

¿Y qué es una VUT para el Principado?

Una Viviendas de uso turístico, es aquella vivienda independient (loft, estudios, apartamentos, pisos, dúplex, bajo techo,…) ubicadas en un edificio de varias plantas que por lo general el edificio estará sometido a régimen de propiedad horizontal, y que son cedidas temporalmente por su propietario o persona con título habilitante, directa o indirectamente, a terceros y en las que, reuniendo los requisitos establecidos en el D48/2016, se presta únicamente el servicio de alojamiento mediante precio, de forma habitual. Se contratarán íntegramente o por habitaciones sin necesidad de que el propietario de la vivienda resida en la misma. Estarán amuebladas y equipadas para un uso inmediato por parte del cliente, y serán comercializadas o promocionadas en canales de oferta turística.

Los establecimientos de alojamiento turístico no se pueden convertir en residencia principal ni secundaria de las personas usuarias turísticas, en ningún caso.

No será necesario que te des de alta en el Impuesto de Actividades Económicas, ni en autónomos, SALVO que contrates a una persona para que se ocupe de su gestión, o de su limpieza diaria u ofrecer otros servicios complementarios, más típicos del sector hostelero y  por lo tanto haciendo competencia, ya que entonces deberías darte de alta en el IAE.

Recordar que es obligatorio incluir el dinero de estos alquileres en el IRPF al año siguiente.  En caso de no hacerlo, nos expondremos a importantes sanciones por parte de la Agencia Tributaria.

ALTA EN EL IAE Y AUTÓNOMOS, POR ACTIVIDAD ECONÓMICA

Existirá actividad económica realizada a través de lo denominado ESTABLECIMIENTO PERMANENTE (EP) si se cumple alguna de las tres condiciones siguientes:

• Si hay una HABITUALIDAD (no confundir habitualidad con temporalidad). El que pone su vivienda en una plataforma online los 365 días del año, está claro que es una habitualidad, y el que la pone un par de fines de semana al año, es esporaneidad. El que lo pone solo los meses de verano, es temporalidad.   Aclarado esto, cuando existe habitualidad, se puede considerar que se está desarrollando una actividad.
• Si se dispone al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa para para la ordenación de la actividad.
• Si el alquiler de la vivienda se complementase con la prestación de servicios propios de la industria hostelera tales como restaurante, limpieza, lavado de ropa y otros análogos. Estos servicios podrán prestarse de forma directa o a través de la subcontratación a terceros.

En estos casos se considerará que desarrollas actividad económica y por lo tanto:

• dar de alta a la propiedad como Vivienda de Uso Turístico presentando el modelo de declaración de responsable, que puede obtener aquí.
• darse de alta en Hacienda (IAE) a través del modelo 037/036 y en autónomos TA521.
• Facturar a tus clientes con IVA, actualmente al tipo del 10%.
• Presentar las declaraciones trimestrales de IVA
• Llevar un registro de facturas, en los LIBROS DE FACTURAS EMITIDAS Y RECIBIDAS

Insistimos en que si solo lo alquilas unos días al año, o en periodos muy concretos, es temporalidad y lo único que debes hacer es declarar tus ingresos al año siguiente en la declaración de la renta M100.

FACTURA CON O SIN  IVA

Solo si se prestan servicios propios de la industria hotelera tales como los de restaurante, limpieza diaria, cambio de sábanas, toallas, lavado de ropa u otros análogos debería emitir factura con un 10% de IVA al cliente final. (recuerda además que si prestas estos servicios tendrás que darte de alta en el IAE, al ser considerados según la Dirección General de Tributos, como servicios propios de la industria hotelera).

Si te has tenido que dar de alta en el IAE, deberás también facturar por tu actividad de gestión de alquileres.

Evidentemente la limpieza y cambio de ropa antes y después de la cesión o salida y/o entrada de cliente, NO SE PUEDEN CONSIDERAR SERVICIOS AUXILIARES, y no llevan factura.

COMO DECLARAS EL ALQUILER ESPORÁDICO EN LA RENTA ANUAL 

Existen dos formas de declarar los ingresos del alquiler esporádico y/o del vacacional, de forma muy resumida.

• La primera y menos recomendable es como segunda vivienda ‘sin más’. Todos los ingresos obtenidos procedentes del alquiler turístico se considerarán “Rendimientos del capital inmobiliario”.
• La segunda es como alojamiento turístico, que sería la más correcta

En el supuesto de que ya hubiéramos presentado la declaración de la renta sin incluir los rendimientos de estos servicios, se deberá presentar una DECLARACIÓN COMPLEMENTARIA.

Y si directamente no hubiéramos presentado declaración, antes de jugarnos una sancion por alquilar mi piso en vacaciones, se regularizará presentando una DECLARACIÓN FUERA DE PLAZO.

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